相続した不動産を売却した場合

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水です。今回のコラムでは、「相続した不動産を売却した場合」についてご説明致します。

親から相続した不動産を売却した場合、譲渡収入から控除することができる取得費の金額や、その不動産を相続した際に支払った相続税の取扱いはどうなるのかといった疑問が生じるかと思います。
本コラムでは、「相続した不動産を売却した場合」について発生する疑問点についてご説明させて頂きます。

取得費の引き継ぎ　

原則的取扱い

相続により取得した資産の取得費や取得時期は、原則、被相続人の取得費や取得時期をそのまま引き継ぎます。つまり、相続人が相続により取得した資産の取得費や取得時期は、被相続人がその資産を購入した金額及び購入時期という事になります。ただし、先祖代々から所有している土地などは、その購入した金額が不明な場合が圧倒的に多いので、引き継ぐ取得費自体が不明である為、譲渡対価の５％のみなし取得費を用いることが多いように思われます。

例外的取扱い

例外的な取扱いとして、限定承認という手続きを経て、資産を相続した場合には、資産の取得費や取得時期は、その資産を相続により取得した日が取得時期となり、取得費はその相続開始時点での時価となります。

相続税の取得費加算　

納付した相続税の取扱い

相続により取得した不動産を相続税の申告期限から３年以内に売却した場合には、次の相続発生年度の区分に応じて、それぞれの算式により計算された金額を売却した不動産の取得費に加算することが出来ます。つまり、納付した相続税の一部が、その不動産を取得する為に要した費用として取り扱われることになります。

平成２７年以降に発生した相続

納付した相続税　×　売却した不動産の相続税の課税価格　÷　相続税の課税価格の合計金額

※上記計算は、資産を売却した方が支払った相続税、資産を売却した方が取得した財産の相続税の課税価格の合計金額を用いて計算します。

平成２６年以前に発生した相続

納付した相続税　×　相続した土地の相続税の課税価格の合計金額　÷　相続税の課税価格の合計金額

※上記計算は、資産を売却した方が支払った相続税、資産を売却した方が取得した財産の相続税の課税価格の合計金額を用いて計算します。

上記の算式からも分かるように平成２６年以前に発生した相続については、相続した土地の一部を売却した場合であっても、相続した土地全てに対応する相続税を取得費に加算することが出来、かなり有利な取扱いとなっておりましたが、税制改正により、売却した不動産に対応する相続税のみが取得費に加算されることとなりました。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成２９年６月５日
※上記コラムの内容は執筆日現在の法令に基づいて記載されたものですので、その後の改正等により法律が変更されることがありますので、ご注意下さい。