取得価額が不明な土地を売却した場合

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水です。今回のコラムでは、「取得価額が不明な土地を売却した場合」についてご説明致します。

先祖代々から相続で受け継いできた土地を売却した場合、購入時の売買契約書を紛失した土地を売却した場合などは、土地の取得費を証明する書類がないため、譲渡所得の申告をどのようにすればよいのかという疑問が生じます。
本コラムでは、このような「取得価額が不明な土地を売却した場合」についてご説明させて頂きます。

譲渡所得の考え方　

譲渡所得の考え方は、「不動産の売却に係る税金など」でご説明させて頂いておりますが、再度ご説明させて頂きます。
譲渡所得の金額は、売却した資産の収入金額から、その売却した資産の取得費及びその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除した金額となり、算式で表すと下記となります。

譲渡所得　＝　収入金額　－　（資産の取得費　＋　譲渡経費）

取得価額が不明な土地を売却した際の譲渡所得の計算方法　

取得時期が不明である場合

売却した土地の取得価額のみならず取得時期も不明である場合は、売却した土地の売却代金の５％相当額を取得価額とみなして、譲渡所得の金額を計算することになります。
従って、譲渡所得の金額は下記の算式となります。

譲渡所得　＝　収入金額　－　（収入金額×５％　＋　譲渡経費）

取得時期が判明している場合

売却した土地の取得価額は不明であるが、取得時期が登記簿謄本などで確認出来る場合は、前述の「取得時期が不明である場合」と同じように売却代金の５％相当額を取得価額とみなして譲渡所得の金額を計算する方法以外に、「市街地価格指数」を用いて譲渡所得の金額を計算する方法があります。

市街地価格指数

「市街地価格指数」とは、一般財団法人日本不動産研究所が発表している年度ごとの地価の指数です。例えば、平成３０年（売却時）の指数が１３５で、平成１２年（取得時）の指数が１００となっている地域の不動産を平成３０年に１億３，５００万円で売却したとしましょう。その際、上記の指数で地価が推移してきたと仮定しますので、平成３０年時点で時価１億３，５００万円の土地は、平成１２年時点では時価１億円ということになります。

市街地価格指数で申告することの妥当性

市街地価格指数は、東京・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸の六大都市の「宅地」について、商業地域・住宅地域・工業地域の３地域に分けて昭和３０年から地価の推移を指数化したものとなります。従って、市街地価格指数は、かなり広範な地域の地価を指数化しておりますので、地域の個別的な事情は平準化されてしまっており、地域によっては、当時の地価と大きくかい離した数値となる場合があります。よって、公示地価や基準値標準価額など他の指標も参考にしつつ、譲渡所得の申告数値として使用するか否かを慎重に判断していく必要があります。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成３０年２月１９日
※上記コラムの内容は執筆日現在の法令に基づいて記載されたものですので、その後の改正等により法律が変更されることがありますので、ご注意下さい。