同じ建物に住む別生計親族居住部分の小規模宅地の特例

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水と申します。今回のコラムでは「同じ建物に住む別生計親族居住部分の小規模宅地の特例」についてご説明致します。

相続税の代表的な特例として、小規模宅地の評価減の特例があります。この小規模宅地の評価減の特例は幾度となく改正が行われて、少し複雑な部分がありますので、本コラムでは、勘違いが多い「同じ建物に住む別生計親族居住部分の小規模宅地の特例」についてご説明させて頂きます。

小規模宅地の特例の基本的な考え方　

小規模宅地の立法趣旨

相続発生前に被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が、居住用又は事業用として使用していた宅地で、相続発生後も引き続き同じ用途で使用するものは、被相続人の相続発生後における相続人の生活基盤を維持していくうえで、重要な相続財産として位置づけられます。
従って、上記の要件に該当する宅地は、他の財産と同じように画一的に相続税を課税するのではなく、最低限必要な面積（事業用は４００㎡、居住用は３３０㎡、貸付事業用は２００㎡）部分については、相続税の課税が減免（８０％減額又は５０％減額）されます。

相続発生前は利用状況を確認

被相続人又は同一生計親族が居住用又は事業用として使用している宅地であること

相続発生後は取得者と利用状況を確認

居住用であれば次の取得者要件に該当する相続人が相続し、事業用であればその事業を承継する相続人が相続し、原則、申告期限まで所有し続けて同じ用途に供していること

取得者要件

1. 被相続人の配偶者
2. 被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族（別生計でも可）
3. 配偶者及び同居親族がいない場合で相続発生前３年以内に自己等が所有する家屋に居住していない親族（家なき子）
4. 被相続人の同一生計親族

同じ建物に住む別生計親族の居住部分　

それでは、同一建物に住む別生計親族の居住部分は、特定居住用宅地等として３３０㎡まで８０％減額をすることが出来るのでしょうか。例えば、３階建ての賃貸併用住宅（区分所有建物に該当しない）で、３階部分に被相続人が住み、２階部分に別生計親族が住み、そして１階部分を賃貸用として使用しているケースで考えてみます。

結論から申し上げますと、２階３階部分は被相続人の居住用として取り扱われるため、２階に住む別生計親族がこの宅地を取得すれば、２階３階部分は特定居住用宅地等に該当し、１階部分は貸付事業用宅地等に該当し、小規模宅地の特例を受けることが出来ます。
理由として、措令第４０条の２第１０項に、区分所有建物に該当しない建物であれば、被相続人又は被相続人の親族の居住部分が特定居住用宅地等に該当するとの記載があるからです。つまり、区分所有建物に該当しない建物であれば、同じ建物に住む別生計親族の居住用部分は、被相続人の居住用部分として取り扱うことが出来ます。従って、小規模宅地の特例の適用要件の観点からは、区分所有建物として建築しない方が特例を効果的に活用することが出来るということになります。

措令第４０条の２第１０項

法第６９条の４第３項第２号イに規定する政令で定める部分（被相続人の居住用部分）は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める部分とする。
一被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物が建物の区分所有等に関する法律第１条の規定に該当する建物である場合
　当該被相続人の居住の用に供されていた部分
二前号に掲げる場合以外の場合
　被相続人又は当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

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執筆日：平成２９年１月３０日
※上記コラムの内容は執筆日現在の法令に基づいて記載されたものですので、その後の改正等により法律が変更されることがありますので、ご注意下さい