同族会社に建物又は土地を賃貸している場合

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水と申します。今回のコラムでは「同族会社に建物又は土地を賃貸している場合」についてご説明致します。

同族会社に建物又は土地を賃貸している場合、小規模宅地の「特定同族会社事業用宅地等」という特例の適用を受けることが出来る場合があります。この特例は、一定面積まで土地の評価額を８０％減額できる為、特例を受けることが出来れば、かなり相続税の節税効果が大きく、是非、適用要件を確認しておきたい特例です。
本コラムでは、「同族会社に建物又は土地を賃貸している場合」についてご説明させて頂きます。

特定同族会社事業用宅地等　

概要

被相続人が所有している土地を同族会社に賃貸し、その土地上の同族会社が所有する建物を同族会社の事業の用に供している場合で一定の要件を満たしているとき、又は、被相続人が所有している土地及び建物を同族会社に賃貸し、その建物を同族会社の事業の用に供している場合で一定の要件を満たしているときには、その土地の評価額を４００㎡に達するまで８０％減額することが出来ます。

特定同族会社の要件

相続開始直前において被相続人及び被相続人の親族がその会社の発行済み株式総数の５０％超を保有しており、その会社が営む事業内容が不動産貸付業以外の事業であること。

相続人の要件

その土地を取得する相続人が相続税の申告期限までにその法人の役員となっており、かつ、その取得した土地を申告期限まで所有していること。

注意事項　

使用貸借の場合

特定同族会社事業用宅地等の要件として、被相続人が建物又は土地の賃貸の対価として、相当の対価を受けている事が要件となっておりますので、使用貸借（対価の授受を行わない）である場合には、特定同族会社事業用宅地等の適用要件を満たしていないということになり、土地の８０％評価減を受けることが出来ませんので、注意が必要です。
従って、特別な理由がないにもかかわらず、法人に貸し付けている建物や土地が使用貸借である場合には、特定同族会社事業用宅地等の特例を受けるために、「使用貸借」から「賃貸借」に切り替えることをお勧め致します。

固定資産税相当額の対価の授受がある場合

それでは、固定資産税相当額程度の対価の授受がある場合はどうでしょうか。結論から申し上げますと、固定資産税相当額程度の対価の授受の場合、使用貸借とみなされ、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用を受けることが出来ません。それは、「無償」には、固定資産税その他の必要経費をカバーする程度の対価の授受も含まれることから、固定資産税相当額程度の対価の授受の場合、使用貸借とみなされ、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用することは出来ません。
従って、「使用貸借」とみなされないような対価の設定がなされているかどうか、今一度、個人・法人間の賃貸借の対価の見直しをお勧め致します。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成２９年７月１７日
※上記コラムの内容は執筆日現在の法令に基づいて記載されたものですので、その後の改正等により法律が変更されることがありますので、ご注意下さい。